PIANO ARENILI DI MARINELLA: DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE DEGLI STABILIMENTI BALNEARI (seconda parte)

Il Piano “Spiaggia di Marinella” sostiene che l’arenile (in area demaniale e talvolta anche in aree private) è “occupato per larghe estensione da manufatti eterogenei, spesso incongrui, utilizzati per costituire le strutture al servizio della balneazione, con conseguente impoverimento della superficie di spiaggia e della qualità della stessa”, è una valutazione che può anche essere accettata, ma poi la sua bontà dipende solo dalle soluzioni proposte per risolvere la questione.

La soluzione prospettata dal Piano è quella di liberare il maggior spazio possibile sulla spiaggia demaniale “dalle costruzioni precarie ed occasionali - che in taluni casi sono già oggetto di ordinanze di demolizione - attraverso un arretramento generale e la sostituzione sia degli stabilimenti sia degli altri manufatti stagionali (cabine, chioschi, ecc.)”.

L’arretramento, però, avviene su terreno di proprietà della Soc. Marinella Spa e su questo terreno possono essere costituite “delle rientranze concave nell’andamento delle dune di nuova formazione, tali da ospitare i nuovi stabilimenti balneari e/o, nel caso dell’ambito centrale della costa, le attrezzature di servizio alle spiagge libere. Gli stabilimenti e le attrezzature sono pensate in termini edilizi come strutture leggere senza opere riflettenti e senza fondazioni continue in modo che la loro presenza possa essere pensata in maniera stabile (anche per le stagioni extrabalneazione) per quelle parti che riguardano le attività di ristoro e di piccolo commercio”.

Questa soluzione prospettata dal Piano apre scenari assai problematici.

a)      Gli operatori attuali sono titolari di una concessione demaniale con autorizzazione a costruire determinate volumetrie in un contesto ben preciso. La soluzione proposta dal Piano penalizza gli attuali operatori, in quanto: 1) sarebbero costretti a demolire i loro fabbricati senza alcun indennizzo, che invece gli deriverebbe dall’evenuale subentro di altri operatori in caso di aggiudicazione anche all’asta della concessione demaniale; 2) sarebbero costretti ad aprire una trattativa con il proprietario (cioè la Soc. Marinella Spa) per l’acquisto o l’affitto dell’area su cui far sorgere i nuovi fabbricati e, comunque, dovrebbero sostenere sia l’onere di acquisto che quello di costruzione e di arredamento dei nuovi fabbricati; 3) l’onere per demolire i vecchi fabbricati e ricostruire quelli nuovi sarebbe assai elevato. Nella stessa delibera del Consiglio Comunale di Sarzana n. 32 del 18/05/2015 esiste un allegato in cui viene valutato l’ammontare del necessario investimento in circa € 1.047.500,00 (senza i costi di demolizioni), mentre per le spiagge libere l’investimento sarebbe più contenuto in circa € 452.193,00; 4) l’ammortamento di un simile investimento sarebbe certamente superiore ai 10 anni e forse tra i 15-20 anni, periodo ben al di la della scadenza delle concessioni, poiché dal 1/1/2020 dovrebbe entrare in applicazione la direttiva Bolkestein con conseguente messa all’asta delle concessioni e la non possibilità di rinnovo da parte degli attuali concessionari.

b)      Al contrario la Soc. Marinella Spa vedrebbe valorizzata la propria proprietà, con la possibilità di cedere lotti di terreno, incassando una consistente somma (valutato nella suindicata delibera 32/2015 in circa € 5,7 milioni). Ma non solo ... l’attuale proprietaria delle aree è stata fino ad oggi soggetta al fenomeno dell’erosione della costa, obbligandola a cedere “gratuitamente” quote di terreno per adeguare l’aria demaniale erosa dal mare, mentre con la vendita di queste aree tale onere passerebbe eventualmente ai nuovi proprietari-concessionari. Ma non solo ... con il Piano non potrebbero essere più ricostruiti i fabbricati in area demaniale per cui anche in caso di asta delle concessioni i “vincitori” dovrebbero “fare i conti” con la proprietà della Soc. Marinella Spa: comprare queste aree private o abbandonare la concessione stessa. Dunque, la Soc. Marinella Spa anche attraverso le previsioni del Piano potrebbe conseguire di fatto il controllo indiretto anche delle aree demaniali: chi vince l’asta delle concessioni demaniali sarebbe costretto a comprare alle condizioni stabilite dalla società l’area necessaria per costrire i nuovi fabbricati oppure sarebbe di fatto costretta ad abbandonare la concessione.

Ecco allora che assume rilievo quanto già è stato sostenuto nel precedente post in merito al ruolo strategico della Soc. Marinella Spa e del particolare rapporto di “collaborazione” con il Comune di Sarzana anche in conseguenza del Protocollo sottoscritto tra questi due soggetti nel 2007 (http://castelnuovopertutti.blogspot.it/2015/09/piano-arenili-di-marinella-la-vas-e-il.html#more).
 

E allora? Il problema riguarda appunto da una parte la reale possibilità di fare un Piano che abbia la necessaria concretezza per essere realizzato e con queste previsioni gli operatori attuali ben difficilmente potranno aderire a queste previsioni.

Senza gli attuali operatori sarà solo la Soc. Marinella Spa che potrà realizzare il Piano e detenere il controllo sia della fase della costruzione dei nuovi fabbricati, che della loro futura gestione, disponendo anche delle necessarie risorse per competere alle aste e ottenere così le concessioni demaniali, potendo poi gestire direttamente o indirettamente (affittando o vendendo a terzi) le nuove attività balneari ... magari con un sistema di cooperative sateliti.  

Avremmo forse qualche fabbricato “nuovo” rispetto a oggi, ma un mercato turistico e balneare controllato economicamente da pochi operatori che saranno in grado di condizionare anche le future scelte economiche e politiche della vallata del Magra ...

In conclusione, le previsioni del Piano rischiano di rappresentare un modo per aggirare i principi europei di libera concorrenza, cioè di poter competere a parità di condizioni sui mercati, nonché i principi di imparzialità, pubblicità e trasparenza e concorsualità tra gli aspiranti all’utilizzazione economica delle risorse demaniali.

Euro Mazzi